住まいを買いたい

住まいを購入するには、計画を立て現地を見学し、重要事項の説明・売買契約・ローン契約・残金決済などのさまざまな手続きが必要です。

一般的な購入の流れをみてみましょう。

「相談員からのアドバイス」は、住まいに関する相談事例をもとに一般的な参考情報をとりまとめています。(断定的な判断材料等を提供するものではありません)

1 情報収集と資金計画

条件を絞る

  • 家族で将来の生活について話合い、希望条件に優先順位をつけて整理しましょう。
    • 入居時期
    • 交通の便、通勤・通学・買い物の利便、病院・公共機関の施設状況など
    • 戸建て住宅・マンション、新築・中古、間取り・広さなど

関連リンク

認定制度などの利用を踏まえて情報収集しておきましょう。

「建築条件付土地の売買契約」と「建売住宅」では大きな違いがあります。

  • 「建売住宅」は、土地と建物をセットにして販売するものですが、業者のつくったプランになり、すでに建築確認を受けています。 「建築条件付土地の売買契約」は、2つの契約を締結します。土地の売買契約後、売主又は売主の指定する建設業者との間で一定期間内に住宅の建築請負契約を締結します。住宅の建築請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は白紙解除になります。
  • 「建築条件付土地の売買契約」に関する注意点(問題点)やトラブル事例を充分に理解しておきましょう。

高齢者用マンションの購入を考えている方は、執拗な勧誘行為等にご注意ください。

投資用マンションのしつこい勧誘電話にご注意ください。

資金計画

  • 住宅ローンを将来にわたりどれだけ返済できるかという「返せる額」から「購入可能額」を考えることが大切です。

物件価格以外に必要な諸費用等についても考えましょう。

諸費用の例

物件価格のほかに諸費用等(物件価格の約1割)が必要になります。

印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬・仲介手数料・団体信用生命保険料・火災保険料・地震保険料・融資手数料・ローン保証料等。
その他、引越し費用、購入した住宅に必要な照明器具や家具の買替え費用等。

物件価格+諸費用=自己資金+住宅ローン

※諸費用についての参考サイト

購入可能額

住宅ローンを組む場合は、年収・自己資金・返済期間・ローンの金利タイプだけではなく、他の借入れ(カードローン・車のローンなど)の有無、社内融資の有無なども考慮し、将来の生活設計(教育費、車の購入、老後資金など)も思い描きながら、「無理なく返せる額」から「購入可能額」を検討しましょう。

キャッシュフロー表

キャッシュフロー表(将来のライフプランにおいて、家族のイベント、収入・支出等の金銭面を一覧表にしたもの)を作成するのも有効です。

住宅ローンシミュレーション

各金融機関のホームページや以下の住宅ローンシミュレーションも参考になります。

頭金

頭金には住宅ローンの負担を軽減する役割がありますので、物件価格の2割以上を準備しておくことが望まれます。 また、緊急時に必要となる資金も手元に残しておきましょう。生活費の半年分から1年分程度が目安です。

専門家に相談する

売買契約、ローン契約をする前に、第三者の専門家(たとえばファイナンシャルプランナー)に相談をして堅実な資金計画を立てるとよいでしょう。

当センターで開催している専門家相談(ファイナンシャルプランナーによる資金計画相談)の利用も検討しましょう。

宅地建物取引業者(以下「宅建業者」)をチェックする

  • トラブルを防止するためには信頼できる宅建業者と取引きすることが大切です。
  • 売買においては、以下のように、①宅建業者から住まいを購入する場合と②宅建業者に仲介(媒介)を依頼して住まいを購入する場合などがあります。

①宅建業者から住まいを購入する場合 (宅建業者が売主の場合)

①宅建業者から住まいを購入する場合

②宅建業者に仲介を依頼して住まいを購入する場合 (媒介の場合)

②宅建業者に仲介を依頼して住まいを購入する場合

物件の情報収集をして、住まいを探す

2 現地見学

現地でしっかりチェックする

3 購入申込み

物件を決め、購入を申込む

4 重要事項説明

物件に関する重要なことについて説明を受ける

     
  • 宅建業法により、売主の宅建業者または仲介する宅建業者は、売買契約成立までの間に、宅地建物取引士に重要事項説明をさせなければならない義務があり、大変重要なものです。
  • 重要事項説明書には物件と取引条件に関する事項が記載されています。
  • 重要事項説明は契約当日に行われることが多いので、事前に重要事項説明書のコピーをもらい、不明な点は納得ができるまで確認したうえで、契約するかどうかを決めましょう。
  • 宅建業法の改正により(平成30年4月1日施行)、既存住宅の場合、重要事項説明の対象に「建物状況調査の実施の有無、建物状況調査の結果の概要」と「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況」(確認済証や検査済証の有無等)が追加されました。

重要事項説明書の内容は、事前によく確認しましょう。

瑕疵担保責任

売買の物件に隠れた瑕疵(雨漏りなど)がある場合は、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償を請求できます。ただし、宅建業者でない売主が中古住宅を売る場合は、特約により、瑕疵担保責任が免除されるケースもあります。瑕疵担保責任について確認しておきましょう。

住宅瑕疵担保履行法

新築住宅の売主は、住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされています(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法))。住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)により、平成21年10月1日以降に引渡される新築住宅の売主業者等に対し、瑕疵担保責任を履行するための資力確保(保証金の供託又は責任保険の加入)が義務づけられ、万一売主が倒産等によって瑕疵の修補等ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われるようになりました。内容についてよく確認しておきましょう。

新築住宅の場合

新築住宅の場合は、アフターサービスについても確認しましょう。瑕疵担保責任は法律上の責任ですが、アフターサービスは法律上の責任ではなく、売主が契約の中で定める責任です。アフターサービス制度の有無、対象となる不具合の内容、補修を請求できる期間等について確認しておきましょう。

マンションの場合

重要事項説明書と同様に、管理規約・使用細則のコピーも事前にもらい、 管理方式(自主管理・委託管理)、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無、使用目的(事務所等禁止)・利用の制限などをチェックしておきましょう。

マンション修繕積立金に関するガイドライン

平成23年4月には新築分譲マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の目安を示すため「マンション修繕積立金に関するガイドライン」が策定されました。ガイドラインでは、10階建て、建築延床面積が8,000㎡のマンションの専有床面積80㎡の住宅について、修繕積立金の目安の平均値は16,160円/月、目安の幅は、11,200円/〜21,200円/月までとなります。

住宅ローンを借りる場合

金融機関等から住宅ローンの借入れができなかったときに、買主が売買契約を白紙解除することができる「ローン特約」が記載されているか、あいまいな表現になっていないかなどをチェックしましょう。

買換えをする(自宅等の売却代金を購入資金にあてる)場合

予定通り売却ができなかったときに、住宅の売買(購入)契約を白紙解除できる「買換え特約」が記載されているかをチェックしましょう。

5 売買契約

売買契約の流れ(例)
宅建業者に仲介(媒介)を依頼して住まいを購入する場合

契約内容について買主と売主の間で合意に達すれば売買契約へと進みます。買主・売主、宅建業者が集まり、おおむね以下のことを行います。

  • 本人確認と買主、売主それぞれへの紹介
  • 売買契約書の条文等の確認(読み合わせ)
  • 建築確認申請書の副本(申請書と図面)、確認済証、検査済証、建物によっては中間検査済証、マンションの場合は管理規約等の写しの交付
  • 契約書に署名、押印、印紙貼付
  • 手付金の交付
  • 宅建業者への報酬(仲介手数料)の支払い
    (半額を契約時に支払うのが一般的です。領収書を受取ります。)
  • 今後の引渡しまでのスケジュール確認

契約書に署名・押印し、手付金を支払う

  • 売買契約は一旦結ぶと、正当な理由なく一方的に解除することはできません。
    解除により、手付金がもどらない、違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることがありますので、慎重に行いましょう。
  • 重要事項説明書と同様に契約書も事前にコピーをもらい、充分なチェックをしましょう。
  • 契約書は重要事項説明の内容と重複する部分があります。パンフレットや図面と照らし合わせ、物件の所在地・面積等の表記に間違いがないかをチェックしましょう。また、合意した内容との違いについても確認しましょう。
  • 口約束はトラブルの元になるので、重要な合意内容は契約書に記載してもらいましょう。
  • 宅建業法改正により(平成30年4月1日施行)、既存住宅の場合、宅建業者が売買等の契約当事者に交付する書面の記載事項に「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項」を記載することになりました。

契約時に必要な書類等(例)

  • 本人確認書類(運転免許証・国民健康保険証等)
  • 印鑑

※契約書に貼る印紙や手付金の領収書自体は一般的に宅建業者が用意します。

※固定資産税・都市計画税の精算について

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点における固定資産課税台帳に所有者として登録された人が納税義務を負います。その義務とは別に、売主と買主の間で精算をします。関西では4月1日を起算日として日割り計算をするのが多い傾向にあります。

契約時に必要な費用(例)

6 住宅ローン申込み

書類をそろえて住宅ローンを申込む

  • 売買契約を結んだ後、事前の資金計画をもとに金融機関に融資を申込み、融資の承認を受けた後、ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結します。
  • ローンの申込み手続きは、基本的には利用者である買主が必要な書類をそろえ、金融機関に申込みをしますが、仲介する宅建業者が申込みの代行をする場合があります。その場合は、宅建業者から「仲介手数料」とは別に「ローン申込み代行手数料」などを請求されることがあります。事前に確認しておきましょう。

7 残金決済・引渡し

決済・引渡しの流れ(例)

  • 登記記録(登記簿)を確認・・・司法書士が決済当日の登記内容を確認
  • 司法書士が必要書類を確認。確認後、買主・売主は司法書士への委任状を提出
  • 書類の確認を得られた後、残代金を支払う
  • 諸費用(固定資産税・都市計画税等、マンションの場合は管理費等)の精算
    ※中古住宅の場合、引渡しまでの光熱費の精算を明確にしておきましょう。
  • 書類等を受取る
  • 鍵を受取り、引渡しが完了した証として、買主・売主の双方で「売買物件引渡確認書」を取交わす(署名・押印)
  • 宅建業者への報酬(仲介手数料)の残額を支払う(半額を契約時に支払うのが一般的です。領収書を受取ります。)

関連リンク

残金を支払い、引渡しを受け、登記をする

  • 残金を支払い、売主から物件の引渡しを受け、不動産の登記手続きを行います。

決済・引渡し時に必要な書類等(例)

  • 実印、印鑑証明書等(住宅ローンを借りる場合に必要)
  • 住民票 (所有権移転登記に必要)

決済・引渡し時に必要な費用(例)

  • 物件代金の残金
  • 登記費用 
    所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。売買契約書を確認しておきましょう。
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 公共料金などの精算金
  • 仲介手数料の残額(半額を契約時に支払うのが一般的です。媒介契約書を確認しましょう。)
  • 登記の手続きは司法書士が代行するのが一般的です。
    • 建物登記:所有権移転登記
    • 土地登記:所有権移転登記住宅ローンを借りる場合:抵当権設定登記
  • 引渡し前に必ず物件のチェックをして、不具合などが見つかった場合は引渡しまでに直してもらいましょう。

関連リンク

参考サイト

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