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令和 3 年度三都連携事業  空き家と向き合う 問題を先送りしないために ~座談会~

投稿日 2022年5月13日(金)
更新日 2022年5月13日(金)

令和 4 年 3 月 19 日 13 時 30 分から 15 時 30 分 住まい情報センター3 階ホールにて開催

 

 大阪市立住まい情報センターの相談窓口には、空き家に関するご相談が所有者のみならず、周辺にお住まいの方からも寄せられます。

空き家の所有者が分からない場合、対処することが難しく、放置される傾向があります。そのことからも、空き家にしない「予防」が大事です。

 また、ご相談は相続の問題に直面してからが多いのですが、事前に考えておくことも有効です。

各方面で「空き家に向き合う」活動をされている方に日頃の活動についてお話いただき、座談会として、参加者のみなさんからの質問にもお答えいただきました。

 

1.登壇者

 

登壇者

報告

社会福祉法人住之江区社会福祉協議会 

人と家の見守り活動支援センター相談員

田中    知彦氏                  

イトウチハル建築設計工房

伊藤    千春氏                  

Rennovater株式会社代取締役社長(府登録番号大居066)

松本    知之氏                  

千島土地株式会社地域創生社会貢献事業部

福元    貴美子氏                  

座談会

京都美術工芸大学准教授

生川    慶一郎氏                  
2. 報告

2-1.地域による人と家の見守り活動支援事業/田中  知彦氏

田中  知彦氏
  • 事業実施状況(相談状況:相談件数、内容、センターを知った経緯、対象物件の居住状況、相談者の属性、相談のきっかけ・当初の相談内容、物件種別・権利関係、協力事業者との連携:事業者数とその分野、事業者による支援の状況)
  • 事業実施状況から考えられること(所有者・相談者、協力事業者、福祉関係者、地域それぞれの立場から)
  • 事業効果(空家の未然防止に対する効果、福祉課題の解決に対する効果)
  • 事例紹介(不要家財を溜め込んだ住宅に居住する相続人の借地権返還手続きについて支援したケース)

 

2-2.空き家改修・活用、その他の事例紹介/伊藤     千春氏

伊藤     千春氏
  • はたけもり HATA.Lab×COME.Lab(大阪市空家利活用改修補助事業   地域まちづくり活用型/(一社)いくのもりとの協働)
  • 神倉書斎(クラウドファンディング / DIY /アーティストとの協働)
  • ポキナ 369(解体費など一部工事費用   家主負担)
  • ぐるぐるそだつながや(大阪市耐震診断・改修補助事業(診断・設計のみ活用))
  • 橋爪邸(DIY / 生野区空き家活用プロジェクトとの協働)
  • momodani-project/イベントと、ギャラリーitochiha(セルフリノベーション/住み開き)
  • 山形から秋のマルシェと芋煮会(遊休スペースの利活用 / 地域(生野, 山形)・区役所・小学校連携)
  • 桃谷ロイター(リサーチ(地域の歴史, 活動, 空き家) / 情報発信)
  • ギャラリーKONOMURA(遊休スペースの利活用 (ソフト面の整備))

 

2-3.居住支援法人としての空き家活用/松本     知之氏

松本     知之氏
  • 事業概要(社会課題として住宅確保が困難な方がいる一方で、供給が不足しているという現状と空き家資源を活用した住宅困難者の居住問題の解決策)
  • 事例紹介(直近の支援事例、リノベーション事例)
  • 今後の展開(ワンコイン・シェルター、他者物件の提供)

 

2-4.不動産業から地域の未来を考えるアートを切り口とした空き家活用の取組み
    /福元       貴美子氏

福元       貴美子氏
  • 住之江区北加賀屋のまちづくり
  • 名村造船所大阪工場跡地/クリエイティブセンター大阪と北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ (KCV)構想
  • 事例紹介(コーポ北加賀屋、隠れ屋 1632(オーダーメイドめがね屋)、アトリエ and,so(文化住宅をアトリエに)、MASK(MEGA ART STRAGE KITAKAGAYA)、千鳥文化、APartMENT、ウォールアート、キタイチパーク)
  • 入居者募集・情報発信、入居までのサポート
  • 北加賀屋における空き家活用の目指すところ

 

3.座談会

質疑:伊藤さんに「はじめは一つの改修がしたかったというところから、どんどんオープンな活動に広がっていったのは、元からそうした活動に興味があったからでしょうか。それとも地域への愛着も含めて輪が広がっていった感じでしょうか。」

 

伊藤:はじめは本当に単純に改修がしたかったので、元から活動に興味があったわけでもない。生野区の桃谷という場所にいるが、その場所も知らなかった。たまたま改修できる物件を探していたら、たどり着いたのが桃谷だった。桃谷をちょっとずつ知っていく中で、すごく面白い場所だなと徐々に愛着がわいていった。住んでいる人や、地域のコミュニティがしっかりあることも、私の目からはすごく魅力的に見えた。それを色んな人に知ってもらいたいというのが始まり。

 

質疑:田中さんに「福祉、不動産、加えてオーナーも含めて関心や課題がまちまちな方々をつないでいくためにどのようなことに留意されていますか。また安心な業者選びについて教えてほしい。」

 

田中:福祉の方、不動産の方、所有者の方、それぞれの関心は違うが、関係者全員がメリットになることを提案してきた。例えば、福祉の方であれば、その方のこれからの暮らし方、納得できる暮らし方というものが、家が変わることによって、このような変化が起こるという事を理解いただいて、自立できる方なら自立した暮らし方、そうでない方には老人福祉施設等の新たな提案を行う。

 

不動産事業者についても、私どものケースでは処分が多く、既存不適格のような建物も多いが、それでも何らかの形で扱ってくれる協定した事業者がいるので、事業者にとってもメリットがある。また、所有者の多くは、「家が古いので、解体して更地にしないと売れない」と思い込んでいることが多々ある。

現実問題、連棟の建物など、一部を解体すると自立できないものもあるので、現況のままで買い取ってくれる事業者さんを探していく。そういった誤解を解き、自分が所有しているものが何らかの形で、最低限無料で、処分ができることによって、今後相続した時に、建物をメンテナンスする費用、固定資産税を含めて、かからなくなるということを理解いただく。

 

不動産は昔から「価値のあるもの」という思い込みのある方の考え方を変えてもらう。マイナスの負動産、マイナスの財産であるものをこの機会に処分してはどうかと話すことで、いらないような不動産を扱って、流通させてくれる不動産事業者に依頼して、処分することを理解いただいて、みな良し、三方良しという提案をしてきた。中間支援組織である私ども社会福祉協議会が募集した中で、福祉的な側面について理解がある事業者が残って来たというのが実情になる。

 

最終的に契約されるのは、その事業者と所有者であり、私どもが間には入ることができないが、紹介して終わりではなく、間に入ってお互いの言葉の翻訳をする、事業者さんが専門用語を使ったり、また所有者の質問が稚拙であったりするところを、こういう事ですよね?と補足して伝えることによってお互いの理解が促進されるという活動を行ってきた。

 

質疑:松本さんに「あえて行政の枠割に求めたいことはなんでしょうか。また、低廉な賃料で収益を確保されたうえで、社会支援もできるというのは仕入れや融資などで、良い条件をキープされているからなのでしょうか。」

 

松本:本当にあえて言わせて頂くと、補助金は止めた方がいい。補助金をするなら無利息で貸し付けた方がいいと思っている。補助金だと税金を投入するので、審査に対して無茶苦茶厳格になって、結局制度上使いづらい。居住支援法人のリフォームの費用や家賃を減額した時の補填などいろいろあるが、使っていない。というのは時間がかかり、厳格になりすぎる。

 

あとは、こちらがメインだが、補助金目当ての人たちが事業に参入することが多くなり、その補助金が切れたときにそのプレーヤー達が、恐らくその後事業を継続できていない。それなら初めから、無利息で貸し付けて、本気で事業で解決していこうというプレーヤー達を支援した方がいいと考えている。日本の財政を考えたら、いつまでも行政のお金だけで課題を解決できると言う時代ではない。あとは、仕入れや融資等の条件の事だが、これは一定有るかと思うが、一番大きいのは、同じことをやり続けているということで、コストを削減できるノウハウが非常に溜まってきているというところだと思う。

 

同じリフォームをするのにも、1/2 とか 1/3 のコストでやっているので、よく不動産事業者から、「御社でリフォームしてください。」など言われたりする。職人に分離して発注したり、不要な部分はやらないとか。あとは他の人たちがとれないリスクを取っている。例えば、再建築不可能物件であるとか、傾き、雨漏りがあっても問題ない。心理的瑕疵がある物件であったとしても購入していることが大きいかなと思っている。

 

質疑:福元さんに「大勢のアーティストの中から適切な人を選定する方法はどういうものですか。」「アー トのまちづくりによって不動産事業として資産価値の向上なども見据えておられるのでしょうか。」

 

福元:入居者の方から問い合わせがあった時は、初めての方は面談を行っている。ただ、簡単に言うと、安価でぼろ家を貸しているという状況なので、こっちから選定するという視点ではなく、リノベーションが前提なので、そういったことに抵抗なくできる方がどうかを、お話している。あとは、仲介事業者を入れておらず、私たちが直接契約をしているので、最低限の常識を持って、やりとりができる人という点で、入居頂いている。(アーティストとして)芽が出る、芽が出ないということは入居時点で判断が難しい。

 

もう一点のご質問について、私が所属する地域創生社会貢献事業部でのこういった取り組みは 2000 年の初めから実施していて、地域にとってのシードマネーとしてまずは投資をしている。事業を継続することで周囲の物件にテナントが入って収益が出るなど副次的な効果を狙って実施している。先ほど、報告した事業などは、大量の資金が投入され、他の部署からは理解が得られないなどの実情もあるが、大きな目線で見ると、北加賀屋で開業される方、拠点を持たれる方が増えてきている。資産価値は少しづつ出ているという時期に入っている。

 

生川:非常に面白い事例をご紹介いただき、ありがとうございます。私は今建築学会の立場でここに座っているが、以前は京都の京安心すまいセンターの職員で、今日の主催者と同じ立場で、こういった問題に取り組んでいた経緯がある。今日、参加されている方達の中でも、空き家のどういったところに問題を持って、参加されているのかというと、恐らく皆さん本当に違うと思う。

 

その中で、一番目に紹介頂いた田中様につきましては、私も行政の立場で仕事をしていた経験から、「福祉」と「住まい」は本当につながらない。一番身近なのに、つながらない。行政で言う縦割りというのがある。こういったところを繋いでいくという一番大切な所をされていると思う。これは、すぐ結果が出ないが、続けていくことが物凄く大事だと思い、継続すべきだと思う。

 

また、伊藤様のお話で、私も京都の町家を購入し、住み開きをしていたことがある。自ら空き家に関わる、その場に関わる、改修という行為を通じて愛着を感じる、それが伝播していく。家の前の鉢植えに水をやっていると声を掛けられる。

 

これに近いんじゃないかと思うが、日々の生活の中での姿を見ていると「何をしているの?」と声をかけてくれる、そうして「そんなに面白いなら、私もやってみよう」とか、そういう輪が広がっていく。初めから高い意識を持って、この街を変えようとか、そういったものが必要かというとどうではなく、自身がされている日々の活動が、社会に見えているという事がすごく大事で、それが広がっていくのかなと改めて感じた。

 

松本様の活動については、頭が上がらない。素晴らしい活動だと思った。私自身行政側の立場で仕事をしてきた経緯があるが、とにかく拾いきれない。セーフティネットといいながらセーフティネットではないというお話があったが、絶対抜け落ちてしまうという難しい問題がある。そこにワンストップですべてを解決できる仕組みが民間の力でされている。

 

これは逆に民間の力でやることに意味があるという点を強調され、私も感銘を受けた。サービスを受ける側、もらう側という価値観ではなく、共にやっていくという環境を作っていくということで、上下がない。社会をみんなで一緒によくしていこうという活動なんだと感じた。まずワンコインで入ってもらうシェルターについても素晴らしいアイディアだと思う。ここもタダにしない。これが素晴らしいと思う。その姿を見て、色んな課題を抱えておられる利用者も前向きに生活改善をしていくことにつながっているんじゃなかいと思う。

 

福元様のお話は本当に驚きました。33 万坪という、一つの行政の様な街をお持ちということなので、これも特殊なケースかもしれないが、空き家の活用というか、空き街の活用、この空き街の活用だからできるプロジェクトを仕掛けらえている面白い事例だと思う。20 年ほどの活動を通じて、周辺の収益事業に対して価値が転嫁していく。まさに街づくりをされて、それを結果として出されている非常に興味深く拝聴しました。それぞれテーマが違う中で非常に貴重なお話が聞けた。ありがとうございました。

 

質疑:「空き家が発生する真の原因、根本的原因を知りたい。例えば、少子高齢化、固定資産税対策、世帯数の増加以上に住宅が増加しているなどは表面的な原因に過ぎない。」

 

田中:私の方では空き家発生の原因が一つではないと感じている。これまでの経験から、色んな要素が複雑に絡み合って、空き家が発生していると感じている。大きく分けて 6 つくらいあるが、人の要因であるとか制度の要素、例えば人の要素であれば、どうも自分の家が空き家になるというイメージがなかなか持てない。自分が毎日住んでいる家が、空き家になって朽ち果てて、近隣の迷惑になる家屋になるという想像力を持てない。また、高齢の方にその傾向は大きいが、不動産は価値があるものだから、自分が死んでも必ず身内が、あるいは国が、何とかしてくれるんじゃないかと思いこんで、問題を先送りにしていることがある。

 

また、私どもに相談のある方は、かなり狭い家や老朽化している家が多いが、経済的な困窮等で、日々の暮らしに追われて、家のことまで手が回らない。毎日雨露がしのげたら、家のことを考える暇がないという方もいる。あとは、売却したいと思って不動産事業者に相談しても、狭い、老朽化している、既存不適格、接道条件がないなど、相手にされなかたなど苦い経験があり、さらに空き地になると税金があがる、相続登記が義務化されていないなどによる複雑性があるとか、制度に問題があるが、国全体で対応が遅れていることや、新築住宅を好む国民性などが複雑に絡んでいるんじゃないかと思っている。

 

時代の流れ、国の施策の遅れ、個人的な特性、それらの種々の要素が絡み合って、家のことを積極的に行動しないということが、空き家問題を通じてクローズアップされてきたと考えている。住之江でやってきたことに、特定空家の防止ということで、木造住宅が多かったが、老朽化していくマンションは個人ではどうしようもなく、それも建て替えの決議に賛成が多数必要など、大きな問題にこれからなるんじゃないかと危惧している。

 

伊藤:真の原因と一言でいうのは、とっても難しいと思っている。私が関わってきたり、相談頂く中で感じるのは、まず所有者の不安要因として「誰でもいいから借りてほしい」というわけではないというところ。不動産事業者に出して、誰が借りるかわからない状態は怖いし、面倒なことが起こる方が嫌だからと、空き家のまま所有しているうちに、家の状態が悪くなり、所有者が高齢化し動くことができなくなるという状況を目にしている。

 

早めに動きながら、所有者が不安を抱かず、借りたい人と繋ぐことが大事だと思っている。今日午前中に教職員の方が集まるシンポジウムに出席してきたが、その中で地域と教育のあり方がテーマになっており、田中さんの発言にもあった「新しいものを良しとする日本の教育」が空き家につながっている可能性があると感じた。古い建物や古い街を面白い、魅力的だと、子どもたちに伝えていくことが、この先空き家をなくしたり、活用につながることになると感じている。

 

松本:ちょっとずれるかもしれないが、僕が何となく思っているのは、関西広域で事業をしていて、「空き家問題」と言われているが、物件がないところには、全然物件がない。それが都会かというとそうではない。あえて言わせてもらうなら、「街の、都市の栄枯盛衰」が大きいと思うのが、日々の活動で思うところ。

 

あとは、空き家問題というのは周囲の人が言っているが、実際、本人は困っていないというのが僕の感覚。行政や不動産事業者から空き家を買いとってほしいと言われるが、所有者本人は売るつもりも手放すつもりもない。先ほどの田中さんも言われていた朽ち果てていくところの想像力もなく、先送りしている。誰でも彼でも貸したいと思っていないと言う伊藤さんのお話にもあったが、「空き家問題」と思っていないということが「問題」だと現場で感じる。

 

福元:少子高齢化から核家族化へつながってというところから、家への愛着が少なくなってきているというのがあって、自分のことになると想像力が働かないという話があったが、私も実家の未来を想像すると、50 年後のことがリアルに描けているのかというと、まったくそんなことは無い。空き家に関わる仕事をしている方でも、そういう方はたくさんおられると思う。自分事で話し合う事、家のことを話すことは、家庭レベルが現れるというか、ナイーブな部分がすごくあり、積極的に話すことができないと思う。そういったところを気軽に話して、「どう考えてる?」って気軽に、フランクに話せる機会があれば、自分も想像力が働いて、重く考えずに前向きに考えることができるのではないかと感じている。

 

生川:色んな活動の情報を共有して、それで自分なりに考えて、実行するということが、空き家の問題、問題ではないかもしれないが、空き家のことを考えていくきっかけになると改めて思った。私の持っている印象で言うと、「生きる」という事をなんとなく戦後は「住む」という行為と「働く」という行為に分けてきた。ほとんどの人が、家を建てる、持つことが初めてで、例えばおじいさん、お父さんが家を建てて管理してきたというのを見ていない。ほとんどの人が、自分が初めて家を建てるのだからイメージできなくて当然。そういったものをたくさん作ってきてしまった。また、使い捨ての文化、買ったものを捨てられる、捨てる方法がある。

 

ところが、家は簡単に捨てられない。費用の問題もあるが、家にはたくさんの思い出が詰まっていて、愛着があり、歴史があるので捨てるモノじゃない。そういったものを今後どうしていくのかということを考えなくてはいけない。そういったことに気づかせてくれるのが、今日聞いた様々な活動であったと思う。「空き家」を建物でみる、不動産だけでみるだけではなく、そこを「場」としてみていく、空間として、そこでの活動とセットでみていくことで、想像力が膨らんでくると思う。空き家というピンチをチャンスに変えていく。

 

裏返すと、先ほどの松本さんのお話にあったように、物件がなければ事業ができない。その地域でお困りの方がおられても事業ができない。いずれにしても一旦わかれてしまった、住まいにおける「住む」こと、「働く」こと、「生きる」ことというものがどうなっていくのか、大きなテーマにぶちあたっているのだなと思いながら聞いておりました。ありがとうございました。

 

4.参加者の声
  • 空き家を、住居以外のアートやセミナー、街づくりの場として活用している点が印象に 残った。
  • 自分の家が空き家になることについて誰も想像ができていない、という言葉が印象に残り ました。
  • 皆さんのお話がとても興味深く面白かったです。生野区在住なので伊藤さんのお話も興味 深かったですし、色々な角度からの空き家の話が聞けてよかったです。
  • Rennovater株式会社の松本様のお話。本当にすまいが必要な人へのアプローチについての 活動をされてることに感銘を受けた。この活動を始めたきっかけをもう少し伺いたかっ た。
  • 座談会で話があった、「不動産は価値があるものだから」「人には貸したくない」「自分 の死後に朽ち果てていくイメージがわかない」「誰も経験していないから空き家について 問題だと思っていない」などのディスカッションが興味深かったです。
  • 松本様の居住支援法人の事例が印象に残りました。 また、福元様がご発言された「実家の50年先が想像できない。空家関係者も実はそうでは ないか?」について、まさにその通りだと思いました。 ご登壇者様みなさま、ありがとうございました。